El partido menciona que España cuenta con alrededor de 300.000 viviendas públicas destinadas al alquiler, que dan cobertura a entre el 2,5 y el 3% de los de hogares, frente al 9,3% de media en la Unión Europea. En su último informe, la escuela de negocios ESADE reduce esta cifra hasta los 290.000 inmuebles, que supone el 1,11% del total del parque, cifrado en 26 millones de inmuebles.

La entidad hace cálculos sobre qué habría que hacer para lograr las cifras prometidas por el Ejecutivo: “Si se desea alcanzar un objetivo del 20% del parque total en 20 años, deberíamos construir tanta vivienda pública en las próximas dos décadas como toda la que se ha producido año a año en las últimas tres. O lo que es lo mismo: el parque de pisos sociales debería crecer anualmente tanto como el total que hemos logrado sumar hasta el día de hoy”.

¿Un objetivo factible?

ESADE cree que es “virtualmente imposible llegar al objetivo del 20%” si el parque público de vivienda en alquiler se amplía anualmente en menos de 290.000 unidades. En el estudio se considera “una meta difícil de imaginar”.

El principal problema para construir tal cantidad de viviendas al año es que no existe en España una industria promotora capaz de llevarlo a cabo. Sin ir más lejos, en 2021, las compañías promotoras solo solicitaron visados para comenzar la construcción de 108.895 inmuebles. En esta cifra se incluye vivienda libre y protegida, tanto en venta como en alquiler.

El otro problema sería la materia prima necesaria para llevar a cabo este reto, el suelo finalista disponible. En ubicaciones de alta demanda de alquiler, con mercados tensionados, no existen parcelas finalistas suficientes para construir viviendas, ni en poder de las administraciones públicas, ni en menos de empresas privadas. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid, con su plan de construir viviendas en alquiler asequible en colaboración público-privada, solo ha conseguido licitar la construcción de 6.600 pisos, algunos de ellos no en las mejores ubicaciones. El problema que tiene esta región es que dispone de una gran bolsa de suelo en nuevas desarrollos urbanísticos, cuya tramitación y urbanización es larga.

Propuestas para aumentar la oferta

Como una solución para incentivar la oferta, la universidad catalana propone, por un lado, dar “bonos de densidad”, los cuales permitirían a los promotores construir una mayor cantidad viviendas y metros cuadrados, a lo que estipula el urbanismo de una zona, a cambio de que estas tengan un fin de alquiler social.

El informe también sugiere movilizar inmuebles en manos de grandes tenedores privados. “Se podría acelerar el proceso de aumentar la oferta de vivienda en alquiler mediante la obtención de alrededor de 20.000 viviendas de grandes propietarios a través de un concurso público, con un descuento del 20% en comparación con el índice de referencia del precio del alquiler, con un derecho de subarriendo a las autonomías y ayuntamientos que fijarían a su vez condiciones”, señala ESADE.

“Las medidas encaminadas a mejorar la accesibilidad al alquiler social y movilizar viviendas vacías son prometedoras y van en la dirección adecuada. El compromiso de mejorar la accesibilidad de alquiler social y movilizar vivienda vacía en España es un desafío con un potencial significativo para transformar el panorama habitacional del país. Para alcanzar los niveles europeos de vivienda social, es crucial establecer objetivos a medio plazo bien dimensionados, priorizar la reconversión de viviendas a corto plazo, absorber oferta de grandes tenedores con descuentos negociados y garantizar que las viviendas reconvertidas cumplan con las demandas de ubicación y tipología. Además, es fundamental trabajar en una planificación urbana que promueva la igualdad de oportunidades en zonas cada vez más diversas, invirtiendo en transporte, salud, educación y zonas verdes”, concluye el análisis.