¿Quiénes son los grandes caseros?

CaixaBank, el mayor casero

CaixaBank cuenta con 16.002 viviendas en régimen de alquiler, con datos actualizados hasta marzo de este año. Todos estos inmuebles están gestionados por Servihabitat. La propiedad es la sociedad Building Center destinada a desinvertir “toda la cartera de inmuebles procedentes del grupo bajo criterios de rigor financiero y maximización del valor”, tal y como describe su propia web corporativa.

Blackstone

Tras el estallido de la burbuja, Blackstone fue uno de los fondos que más activo ha estado en la compra de pisos destinados al alquiler. Algunas de sus inversiones, al igual que las aseguradoras, están canalizadas a través del régimen societario de Socimi, una fórmula fiscal muy extendida a nivel internacional en la que se benefician de un impuesto de sociedades del 0%, pero les obliga a cotizar en bolsa y repartir del 80% de su beneficio vía dividendo.

La empresa utilizada para numerosas adquisiciones durante los años posteriores a la crisis, Fidere cuenta, actualmente, con alrededor de 5.500 viviendas. Esta compañía es conocida por haber protagonizado la adquisición de 1.860 pisos a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), una operación muy criticada en el ámbito político, pero avalada como legal por la Audiencia Provincial de Madrid el pasado año. Recientemente, Fidere ha cerrado con éxito la refinanciación de su deuda.

En 2019, Blackstone culminó la adquisición de Testa Homes, la mayor plataforma de vivienda en alquiler. Según datos proporcionados por la compañía, actualmente disponen en arrendamiento alrededor de 10.360 inmuebles, después de haber cerrado varias ventas en los últimos años.

¿Qué otros fondos cuentan con viviendas?

La gestora española Azora fue uno de los pioneros en apostar por el mercado del alquiler profesionalizado. Desde 2004 ha conformado una cartera de 7.500 pisos en arrendamiento, que ampliará hasta los 9.000 en 2024, en su vigésimo aniversario. En la actualidad, está controlado por el fondo CBRE IM y opera bajo el nombre de Nestar (antes Lazora).

La gestora de fondos de inversión de Deutsche Bank, DWS, cuenta con una cartera de 1.550 pisos, 330 de ellos ya en alquiler y el resto aún en construcción. Su mayor adquisición fue un acuerdo con la promotora Gestilar para construir 1.100 viviendas por las que pagó 250 millones de euros. A estos hay que sumar 1.763 viviendas aún en construcción del Plan Vive, un proyecto de colaboración público-privada. DWS adquirió estos por cerca de 250 millones. En total, su cartera alcanza los 3.313.

Vivenio, propiedad del fondo holandés APG y el australiano Aware, tienen 4.250 pisos en explotación y otros 1.750 en construcción. A finales de este año, sumarán 750 más. Sus pisos están valorados en 1.400 millones de euros, aunque tienen previsto invertir otros 700-800 millones durante los próximos dos años.

El fondo Catella Asset Management tiene 2.300 viviendas en edificios completos, todas ellas ya en alquiler, que ha ido comprando puntualmente a compañías promotoras. Su última operación fue un edificio con 148 viviendas protegidas en Villa de Vallecas, aunque su cartera está repartida por Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Vitoria y Pamplona.

La Compañía Española de Viviendas en Alquiler S.A., conocida como Cevasa en el sector, es uno de los grandes caseros de capital español. Cuenta con alrededor de 2.228 viviendas y está participada por la familia fundadora, los catalanes Vaque Boix, y Banco Santander. La empresa cotiza en el Mercado Continuo, aunque opera de forma muy discreta.

Tempore Properties, la antigua inmobiliaria de pisos que creó la Sareb, es otro de los grandes tenedores. Según figura en su web corporativa, cuenta con 2.370 inmuebles en arrendamiento, después de que, en los últimos años, su propietario, el fondo TPG, haya vendido activos a particulares.

El fondo B Capital Partners, con sede en Barcelona, dispone de 2.025 viviendas en alquiler, según datos recopilados por Atlas Real Estate a principios de 2022. Posteriormente, en noviembre del pasado año, adquirió 600 más a Testa , alcanzado las 2.625, un dato que no confirman desde compañía. Tampoco el fondo Cerberus, que compró numerosas carteras de préstamos impagados tras el estallido de la burbuja, ha comunicado la cifra de inmuebles que disponen, aunque Atlas lo sitúa en 1.661, un número que podría ser sustancialmente superior.

Los futuros grandes caseros

Hay varios fondos que están construyendo una gran cartera de viviendas en alquiler. Sin duda, el más relevante es Ares Management y su filial en España Avalon Properties. Aunque esta compañía también opera de forma muy discreta, está presente en nuestro país desde 2019 con dos estrategias: comprar edificios de obra nueva a promotores y otros ya construidos pendientes de ser rehabilitados. Según confirman cuentan 3.000 viviendas compradas. A mayores, son adjudicatarios de varios suelos de la Comunidad de Madrid, en los que construirán 3.500 viviendas que se comenzarán a alquilar a finales de este año y durante 2024. La cartera total de la empresa supera las 7.500 unidades.

Además de Nestar, Azora está construyendo otra nueva plataforma de 8.000 viviendas de la mano del fondo soberano de Singapur GIC. La intención de ambos socios es invertir 1.500 millones durante los próximos diez años. Por el momento, la sociedad, Brisa, ya tiene 2.000 viviendas en distintas fases de desarrollo.

El fondo Nuveen Real Estate y la promotora Kronos Homes cuentan con la suya propia, Stay. La intención es construir un porfolio de 5.000 viviendas antes de 2025, que alcanzarán un valor de 1.000 millones de euros. Por el momento, cuentan con 336 ya operativas y 590 en construcción, de las cuales 451 comenzarán a recibir inquilinos antes de final de año.

La española Grupo Lar y la francesa Primonial son otra de las alianzas que han desarrollado una plataforma propia. Actualmente, tienen ya en explotación 518 unidades, y en 2023 alcanzarán las 680 viviendas. En diversas fases de desarrollo suman 1.760 pisos, con un valor aproximado de 450 millones de euros. El objetivo final es alcanzar las 5.000 viviendas repartidas por toda España, todas de nueva construcción.

Deutsche Financial International es otro de los que está construyendo su propia cartera de pisos en alquiler, tal y como desveló EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica. En su caso, no los construye desde cero, sino que va adquiriendo pequeños lotes de varios inmuebles. Su intención es disponer de 5.000 viviendas a finales de 2023 y ya ha logrado la mitad del objetivo. Todas las operaciones las articula a través de la Socimi cotizada en París Global Pielago y de su gestora Niding.

Aseguradoras

Las aseguradoras también han posicionado sus inversiones hacia el residencial en alquiler. Este tipo de compañías buscan una rentabilidad pequeña, pero con poco riesgo ajustado. Además, son empresas con un coste de capital muy bajo, que les permite ir a por retornos más sencillos. La francesa Axa y la alemana Allianz son las dos que mayor apuesta han hecho.

La aseguradora Axa, a través de su brazo inversor AXA Investment Managers, contaban con 2.244 viviendas operativas en España, a cierre de 2022. A estas habría que añadir las que están compradas y se entregarán en los próximos meses, que les permite alcanzar las 4.032 unidades, según confirman. Algunas de ellas están incluidas dentro de dos empresas cotizadas en la bolsa francesa, Aref Thalassa y Core Spain.

Allianz ha hecho numerosas inversiones en residencial en alquiler. En junio de 2021, adquirió la Socimi Elix Vintage por 140 millones, propietaria de 421 viviendas en Madrid y Barcelona. En marzo de 2022, compró a Blackstone 245 pisos en el distrito madrileño de Chamartín por 185 millones.

Las promotoras de viviendas

Las promotoras también tiene su estrategia en materia de alquiler. Algunas como Aedas Homes o Metrovacesa han apostado por vender llave en mano algún edificio completo. Otras, como Neinor Homes o Vía Célere, han optado por desarrollar una cartera grande para desinvertirla en lote a un gran fondo y maximizar el retorno que pueden obtener.

La promotora Vía Célere y el fondo norteamericano Greystar cuentan con una cartera de 2.400 viviendas en construcción. Este porfolio está siendo promovido y construido por la promotora, que decidió vender el 55% al fondo por 400 millones de euros el pasado mes de marzo. Fuentes de Greystar apuntan que 1.611 comenzarán a recibir a los arrendadores este año, mientras 985 lo harán en 2024 y 284 en 2025.

Neinor Homes dispone de 4.600 viviendas destinadas al alquiler en desarrollo, según describe en su última presentación de resultados. Del todas estas, 542 están ya en explotación y 1.324 en construcción. Las 1.331 restantes están “lanzadas”, entre las que se incluyen las del proyecto Habitatge Metròpolis Barcelona, en el que Neinor en una sociedad público-privada, junto a Cevasa, el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana, van a promover inmuebles destinados al arrendamiento a un precio por debajo de mercado.

El sector público

Las Administraciones públicas son, en su mayoría, grandes tenedores. Por ejemplo, Sareb, controlada más del 50% por el Estado, cuenta con 8.225 pisos en diferentes modalidades de alquiler: 4.100 con precios de mercado, 2.150 en arrendamientos sociales y 1.975 cedidas a ayuntamiento y comunidades que las subarriendan, aunque el ‘banco malo’ conserva la propiedad del activo. Además, tiene la intención de elevar sus contratos sociales hasta las 10.000-14.000 unidades y quiere construir de la mano de empresas privadas entre 10.000 y 15.000 pisos destinados a alquileres asequibles.

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), que durante la crisis tuvo que vender viviendas para ser solvente, cuenta con 6.615 viviendas en propiedad, según datos publicados en su página web corporativa. La Comunidad de Madrid, a través de la Agencia de Vivienda Social, dispone de un parque de vivienda social de 22.377 casas habitadas, que se eleva por encima de las 25.000 si se cuentan las que están en obras, ocupadas sin título o en proceso de adjudicación.

Con datos del Ministerio de Transportes de 2020, destacan también numerosas comunidades con decenas de viviendas en alquiler social: Andalucía (49.794), País Vasco (23.874), Canarias (17.253), Cataluña (15.910), Extremadura (13.500), Asturias (10.464), Comunidad Valenciana (10.020) o Castilla La-Mancha (5.395).